Frühnebel liegt über der Themse. Sie trennt Londons Norden vom Süden der Stadt. Der Norden ist das arrivierte Feld für Immobilieninvestoren: die City, das Westend. Der Süden ist für viele eher ein weißer Fleck auf der Landkarte. Genau dort in der Southbank, nur ein paar Schritte vom filigranen Schwung der Millennium Bridge entfernt, hat der offene Immobilien-Publikumsfonds grundbesitz europa zugegriffen. 

In der Southwark Street liegen Bankside 2 und 3, zwei moderne Bürogebäude mit neun Stockwerken, deren Erdgeschoss jeweils an Einzelhändler wie zum Beispiel „Pret A Manger“ vermietet ist. „Das ist das innovative London“, sagt Ulrich Steinmetz, Leiter Portfoliomanagement bei RREEF Investment und damit der oberste Immobilienfondsmanager bei der Deutschen Asset Management. „Abseits der klassischen Standorte wie dem Westend oder der City findet man hier junge Talente und auch ganz andere Mieter. Keine Banken, sondern zum Beispiel Wirtschaftsberater oder Marketing-Spezialisten.“ Das verändert die Streuung im Fonds, rückt etwas von den klassischen Mietern ab, zu denen in London vor allem der Finanzdienstleistungssektor gehört. Der Brexit? „Der ist in Gedanken immer dabei“, sagt Steinmetz. „Deswegen auch Mieter aus anderen Branchen, Objekte in anderen Lagen.“ 

Ein einzelnes Immobilienpaar als Ausweis einer veränderten Anlagekultur? Nein, denn die Bankside ist kein Einzelfall. Der grundbesitz europa investiert breiter als zuvor – die Mischung ist bunter als in der Vergangenheit. Denn zugekauft hat der Fonds 2016 in so unterschiedlichen Ländern wie Spanien, England oder Deutschland. Er hat in verschiedene Nutzungsarten wie Einkaufszentren oder Büros investiert, zum Beispiel in die beiden Bankside-Immobilien südlich der Themse. Auch das sonstige Portfolio zeigt: Es müssen nicht nur die herkömmlichen Lösungen sein.


Mehr Europa

Mehr Handel, weniger Büros

In welche Immobilienarten wurde und wird
investiert? 2006 setzten Immobilienfonds
vor allem auf Büros, heute ist der Fokus
deutlich breiter.

In Großbritannien beispielsweise findet sich unter den Standorten nicht nur der Klassiker London, sondern eben auch das oft weniger beachtete Manchester. Und in Deutschland gibt es nicht nur Frankfurt am Main, sondern eben auch Koblenz. Die breitere Streuung auch auf regionaler Ebene macht den Fonds aber keinesfalls zum Nischenprodukt. Stattdessen werden so Risiken gestreut, Chancen auch abseits der bekannten Märkte gesucht. „Das sorgt für einen Diversifikationseffekt“, erklärt Steinmetz.

Die breitere Streuung ist ein Branchentrend (siehe Grafik). „Die Portfolios umfassen nun eher auch ungewöhnlichere Anlagen im Sinne von Hotel- oder Logistikimmobilien“, sagt Steinmetz. „Früher waren Bürogebäude mit einem Mieter die Regel. Irgendwann musste man sich dann um die Anschlussvermietung kümmern. Doch seit 2006 haben wir uns von einer Reihe Immobilien getrennt, sind europäischer geworden.“ Mehr Europa, weniger Deutschland, diesem Ansatz folgt auch der grundbesitz europa. Immobilienfonds sind dank ihrer steten Wertentwicklung beliebt bei Deutschlands Privatanlegern. 2,8 Milliarden Euro flossen unter dem Strich im ersten Halbjahr 2017 in die Produkte, notiert der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI). Zwischenzeitlich wuchsen die Begehrlichkeiten der Anleger so sehr, dass die Ausgabe neuer Fondsanteile gestoppt werden musste. 

„Im Jahr 2015 verzeichnete der grundbesitz europa Nettomittelzuflüsse von durchschnittlich rund 60 Millionen Euro pro Monat, im ersten Halbjahr 2016 waren es sogar über 800 Millionen Euro“, sagt Steinmetz. Das Kapital ließ sich nicht so schnell investieren, sodass die Liquiditätsquote über eine intern festgelegte Schwelle stieg und die Pforten des Fonds geschlossen wurden. Seitdem sondierte das Management den Markt, prüfte, verwarf – und kaufte zu. Entsprechend sank die Liquidität, sodass Anleger seit dem 12. Juli 2017 wieder Anteile des Fonds erstehen können. Die Ratingagentur Scope vergab zuletzt für den grundbesitz europa die höchste Rating-Note[1] und bestätigte dem weltweit investierenden grundbesitz global[2] eine deutliche Verbesserung. 

Die guten Noten ermöglicht hat unter anderem die veränderte Streuung. Aber auch das Immobilienmanagement wurde renoviert. „Näher dran“, nennt es Steinmetz, einen „aktiveren“ Stil. „Früher ging es vor allem darum, Immobilien zu kaufen. Heute trennen wir uns jedes Jahr von Liegenschaften.“ Unter anderem, um mit dem Portfolio auch die Megatrends des Immobilienmarkts abbilden zu können. 

Neue Trends, alte Grundsätze

Da ist vor allem die Urbanisierung – sie lässt die Bedeutung der Metropolregionen weiterwachsen. London beispielsweise soll nach Hochrechnungen des britischen Office for National Statistics im Jahr 2025 fast zehn Millionen Einwohner haben. Heute sind es knapp 8,8 Millionen. Für sie alle muss es Wohnungen geben, aber auch Büros und Einkaufszentren.  

Ein weiterer wichtiger Trend ist die Digitalisierung – clevere Technologien, die auch Nutzungsgewohnheiten ändern. Früher waren große Kabelschächte entscheidend für zeitgemäßes Bauen. Heute ist es die Fähigkeit, sich vernetzen zu lassen. Eine Anforderung, die auch Bestandsimmobilien erfüllen können.  

Bestimmte althergebrachte Anlagegrundsätze sind damit aber nicht wertlos. Faktoren wie die Lage bilden noch immer das Fundament für die Bewertung einer Immobilie. Die zwei Bankside-Gebäude zum Beispiel befinden sich direkt hinter der „Tate Gallery of Modern Art“ und zwischen zwei Knotenpunkten der „Tube“, Waterloo und London Bridge. Damit sind sie gut erreichbar, auch mit Fernzügen von außerhalb Londons. 

Die Mischung macht es eben. Aus sorgsam ausgewählten und überwachten Immobilien, aus ganz unterschiedlichen Nutzungsarten, an verschiedenen Standorten. Wie zum Beispiel südlich der Themse.




Blog: Megatrends


Ulrich Steinmetz, Leiter Portfoliomanagement

"Megatrends verändern meine Arbeit deutlich. Weil es zum Beispiel mehr eigens gemanagte Immobilien gibt, brauchen wir auch häufiger Partner, die sich mit der jeweiligen Nische auskennen. Diese Partner müssen wir sorgfältig auswählen. Oder der Digitalisierungstrend: Ich habe moderne Immobilien gesehen, in denen das Smartphone des Gastgebers registriert, wenn der Gast vor der Haustür steht. Der Zutritt wird online freigegeben, dann der Fahrstuhl. Die Technik nennt auch den Lift, in den der Gast steigen soll. Ein klassischer Empfang ist nicht mehr nötig. Oder der demografische Wandel: Die Gesellschaft wird älter, bereits jetzt wirft der Fachkräftemangel seinen Schatten voraus. Für Unternehmen ist es daher eine echte Herausforderung, junge Arbeitnehmer an sich zu binden, ältere aber nicht zu verprellen. Nicht jeder will Sitzsäcke, nicht jeder ein Großraumbüro. Das müssen die Unternehmen berücksichtigen und wir als Immobilienmanager."

Ulrich Steinmetz ist viel in der Welt unterwegs: In seinem Trendblog auf dem neuen Immobilienportal anlegen-in-immobilien.de beleuchtet er die spannendsten Trends auf den globalen Immobilienmärkten.

Viele Immobilien, zwei Fonds

grundbesitz europa 

Anlagestrategie: Wer sein Geld in Immobilien investieren möchte, für den könnte sich der zuletzt von Scope ausgezeichnete Immobilienfonds grundbesitz europa3 anbieten. Fondsmanager Bernd Ebert investiert europaweit in eine breite Auswahl von Immobilien unterschiedlicher Nutzung. Im Juni 2016 wurde die Ausgabe neuer Anteile zwischenzeitlich ausgesetzt. Inzwischen können Anleger wieder Anteile erwerben. 

Risikofaktoren: Entwicklung der Immobilienmärkte, Preisänderungsrisiko, Liquiditätsrisiko.

 
ISIN DE0009807008
Ausgabeaufschlag 5,00 %
Gesamtkostenquote[3] 1,07 %
DWS-Risikoklasse 2 von 4

grundbesitz global

Anlagestrategie: In Gewerbeimmobilien weltweit investiert der grundbesitz global. Fondsmanager Christian Bäcker konzentriert sich dabei auf langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern. Künftig sollen auch renditeträchtige Einzelhandelsimmobilien stärker im Fokus stehen, zusätzlich Logistik- und Büroflächen. Ende Juli machten europäische Immobilien über 45 Prozent des Fondsvermögens aus. 

Risikofaktoren: Entwicklung der Immobilienmärkte, Preisänderungsrisiko, Liquiditätsrisiko.

 
ISIN DE0009807057
Ausgabeaufschlag 5,00 %
Gesamtkostenquote[4] 1,17 %
DWS-Risikoklasse 2 von 4

1. Scope-Rating a+AIF,Stand: 06/2017.

2. Scope-Rating bbb-AIF, Stand: 06/2017.

3. Stand: 30.09.2016.

4. Stand: 31.03.2017.

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