Die einen erinnert es an den Bug eines Schiffes. Andere wiederum an ein aufgeschlagenes Frühstücksei. Doch jedem Betrachter ist auf Anhieb klar: Das „One Angel Square“ mitten in Manchester ist alles andere als ein Allerweltsgebäude. Es hat nicht eine Fassade, sondern zwei. Es hat nicht vier Außenwände, sondern drei. Und es hat kein gerades Dach, sondern ist ab dem neunten Stockwerk schräg nach oben gebaut. 


Die inneren Werte zählen

Keine Frage: Die Architektur des 2013 fertiggestellten Hochhauses allein ist schon außergewöhnlich. Doch das spektakuläre Äußere soll nicht nur Blicke auf sich ziehen, sondern in erster Linie der Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit des Gebäudes dienen. Dass die weißen Balkone gen Süden ausgerichtet und wie ein Fächer angeordnet sind, ist kein Zufall. Auf diese Weise soll im Winter so viel Licht und Wärme wie nur möglich aufgefangen werden. Für viel Licht im Inneren sorgt auch das durchgehende Atrium. Im Sommer werden Lamellen an der Spitze der Fassade geöffnet und die warme Luft kann wie durch einen Kamin entweichen. 

Dank dieser natürlichen Belüftung und der doppelten Fassade muss das knapp 73 Meter hohe Bürohaus kaum geheizt oder gekühlt werden. Eine intelligente Beleuchtung und Beschattung sorgt dafür, dass die Lichtverhältnisse an jedem Arbeitsplatz optimal sind und dabei nur so viel Energie wie unbedingt nötig verbraucht wird. Wird zusätzliche Energie benötigt, springt ein mit Rapsöl befeuertes Bio-diesel-Blockheizkraftwerk ein. Praktisch: Der Mieter „The Co-operative Group“ ist eine Verbrauchergenossenschaft, die unter anderem in der Landwirtschaft tätig ist und Raps anbaut.

Regenwassernutzung, Fahrradstellplätze, Flächenausbeute ... Die Liste an ökologisch sinnvollen Baumaßnahmen und Technologien ließe sich beinahe unendlich verlängern. Bei der Planung des Gebäudes wurde offenbar jedes Detail auf seine Umweltverträglichkeit hin überprüft. Das Ergebnis: Das „One Angel Square“ ist eines der nachhaltigsten Gebäude der Welt. 

Als „Energy Plus“-Immobilie produziert es mehr Energie, als es selbst benötigt, und kommt völlig ohne CO2-Emissionen aus. Somit erfüllt der Bau bereits die Ansprüche des Pariser Klimaabkommens für das Jahr 2050. Dafür gab es 2013 die Bestnote bei der BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – eine ursprünglich aus Großbritannien stammende Methode, mit der Immobilien hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit bewertet werden. Das Urteil „Outstanding“ wurde mit 95,16 von 100 Punkten erzielt. Weltrekord.

" Objekte ohne Zertifikate sind mittlerweil nur schwer verkäuflich.

Ulrich Steinmetz, Leiter Portfoliomanagement RREEF Investment


Andere Länder, andere Anforderungen

„Nachhaltigkeit bei Immobilien ist ein riesiges Feld. Über die Anforderungen könnte man sich tagelang unterhalten“, so Steinmetz. Zumal die Anforderungen an die Gebäude in einzelnen Ländern sehr unterschiedlich ausfallen können. Mit ihrer Nachhaltigkeitsstrategie will die Deutsche Asset Management speziell Immobilien in die Fondsportfolien aufnehmen, die den jeweiligen landesspezifischen Standards entsprechen. „Wir wollen gezielt die nachhaltige Performance der Fondsimmobilien verbessern, indem wir uns für eine aktive Zusammenarbeit und einen lösungsorientierten Dialog mit internationalen Servicepartnern, Mietern und Kunden einsetzen“, sagt Steinmetz. „So stellen wir sicher, dass die Objekte im Wettbewerb um die Mieter bestehen können.“ Schließlich achten die Mieter nicht nur auf die Energiekosten, sie wollen ihren Angestellten auch ein attraktives Arbeitsumfeld bieten.

Die Initiativen des Fondsmanagements sind vielfältig: Um mehr Transparenz in puncto Nachhaltigkeit zu schaffen und die Gebäude direkt miteinander vergleichen zu können, arbeiten Steinmetz und sein Team an einem System, das Daten wie beispielsweise CO2-Emissionen, Energie- oder Wasserverbrauch ermittelt. Eine Arbeitsgruppe befasst sich derzeit mit der Umsetzung von „grünen“ Mietverträgen, eine andere damit, verstärkt erneuerbare Energien einzukaufen und zu nutzen. 

Die Nachhaltigkeitsstrategie trägt Früchte, der Weg ist aber noch nicht abgeschlossen. Zuletzt waren im Portfolio des grundbesitz europa 25 von insgesamt 58 Fondsimmobilien zertifiziert, bei zwei Objekten war die Überprüfung beinahe abgeschlossen (Stand: Juli 2017). Beim grundbesitz global verfügen 14 von 39 Gebäuden über ein Zertifikat.



95,16

von 100 Punkten

hat das „One Angel Square“ bei der BREEAM-Tertifizierung 2013 erzielt und stellte damit einen Weltrekord auf.

Quelle: BREEAM. Stand: 11/2017


Von der Mülltrennung bis zu Öko-Reinigungsmitteln

Nachhaltigkeits-Zertifikate wie BREEAM zeigen nicht nur, wie umweltfreundlich eine Immobilie ist, sie haben sich mittlerweile zu einem wichtigen Kaufkriterium bei Investoren entwickelt. Das „One Angel Square“ gehört zum Portfolio des grundbesitz europa, einem Immobilienfonds der Deutschen Asset Management. „Für unsere offenen Fonds kaufen wir fast ausschließlich neuere Immobilien, die in der Regel alle zertifiziert sind“, sagt Ulrich Steinmetz, Leiter Portfoliomanagement bei RREEF Investment. „Auch die Projektentwickler wissen, dass Objekte ohne entsprechendes Zertifikat mittlerweile nur schwer verkäuflich sind.“

Ein solches Zertifikat zu erhalten, ist alles andere als einfach. Denn Nachhaltigkeit bei Immobilien hat sehr viele Facetten – und nicht alle haben direkt etwas mit dem Gebäude zu tun. Bei einem Neubau beispielsweise fängt es schon bei der Baustelle an. Haben die verwendeten Materialien ein Ökosiegel? Wird der Müll getrennt? Ist es eine Nichtraucher-Baustelle? „Allein der Katalog für die frühe Bauphase ist mehrere hundert Seiten lang“, erklärt Steinmetz.

Ist das Gebäude im Betrieb, wird geprüft, wie viel Energie und Wasser verbraucht wird. Aber auch, ob die Heizungs-, Lüftungs- oder Aufzugsanlagen von qualifiziertem Personal gesteuert werden, ob die Putzkolonne ökologisch abbaubare Reinigungsmittel einsetzt oder ob Zugang zum öffentlichen Nahverkehr besteht und wie intensiv er genutzt wird. Hinzu kommt: Die Zertifikate werden nur für eine bestimmte Zeit vergeben. Wer sie verlängern will, muss sich einer erneuten Prüfung unterziehen.


 

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CO2-Emissionen

stößt das "One Angel Square" aus


Stimmige Kombination

Keine Frage: Bei der Auswahl von Immobilien für ein Fondsportfolio ist Nachhaltigkeit ein wichtiger Gesichtspunkt, aber bei Weitem nicht der einzige. Steinmetz und seine Kollegen achten auch strikt darauf, dass sich neben den ökologischen stets auch die ökonomischen Parameter als passend herausstellen. 

So ist das Bürohaus in Manchester sehr zentral gelegen, an ein bonitätsstarkes Unternehmen vermietet und verfügt über einen langfristigen Mietvertrag. Es kommt auf die richtige Kombination an. Wenn sie so stimmig ist wie beim „One Angel Square“, ist das umso besser für die Mieter und den Besitzer – und nicht zuletzt für die Anleger.

Auf dem Vormarsch


Auf die Anlageklasse Immobilien entfallen 17 Prozent des nachhaltig investierten Kapitals in Deutschland – Platz drei hinter Aktien und Unternehmensanleihen.

Quelle: NKI Research, Forum nachhaltige Geldanlagen, Stand: 10/2017

Immobilienboom für alle

grundbesitz europa


Anlagestrategie:
Ob Büro-, Handels- oder Logistikimmobilien: Fondsmanager Bernd Ebert investiert europaweit in eine breite Auswahl von Objekten, die unterschiedlich genutzt werden. Zuletzt hat er durch gezielte An- und Verkäufe das Durchschnittsalter der Fondsimmobilien nochmals senken können. Mehr als ein Drittel der Gebäude ist maximal zehn Jahre alt, und diese sind prinzipiell attraktiver für Mieter.

Risikofaktoren: Der Fondswert ist unter anderem abhängig von der Entwicklung der Immobilienmärkte.

ISIN DE0009807008
Ausgabeaufschlag 5,00%
Gesamtkostenquote[1] 1,07%
DWS-Risikoklasse 2 von 4



grundbesitz global


Anlagestrategie:
Fondsmanager Christian Bäcker sucht auf der ganzen Welt nach langfristig vermieteten Immobilien. Das Portfolio ist breit diversifiziert: Die 39 Fondsobjekte sind auf 14 Länder in vier Kontinenten verteilt. Dabei stehen nicht nur Büro- und Logistik-, sondern auch renditeträchtige Einzelhandelsobjekte im Fokus. Die meisten Mieter stammen aus den Branchen Einzelhandel, Technologie und Finanzdienstleistung.

Risikofaktoren: Der Fondswert ist unter anderem abhängig von der Entwicklung der Immobilienmärkte.

ISIN DE0009807057
Ausgabeaufschlag 5,00 %
Gesamtkostenquote[2] 1,17 %
DWS-Risikoklasse 2 von 4

1. Stand: 30.09.2016

2. Stand: 31.03.2017

20. Dez 2017 Stock market

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20. Dez 2017

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Die aktuelle Hausse des IT-Sektors weckt bei manchen Anlegern Erinnerungen an den Dotcom-Crash zur Jahrtausendwende. Doch es sprechen gute Gründe gegen eine Wiederholung. Warum die Aussichten für Tech-Aktien weiterhin intakt erscheinen.

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