Taugen Immobilien als Inflationsschutz?

Nicht mit jedem Immobilien-Investment bekommen Anleger die Inflation in den Griff. Worauf es heute ankommt.

Lange Jahre war Geldentwertung durch Inflation kein Thema. Doch jetzt gewinnt die Inflation in Deutschland langsam wieder an Fahrt – auch wenn sie sich historisch gesehen noch immer auf einem niedrigen Niveau bewegt. Gemessen am Verbraucherpreisindex stiegen die Preise im Juni gegenüber dem Juni 2017 um 2,1 Prozent[1]. In den kommenden Jahren erwartet der Internationale Währungsfonds (IWF) eine moderate aber stetige Steigerung der Inflationsrate[2].

Anleger sollten sich daher rechtzeitig gegen die Geldentwertung wappnen. Denn gerade bei der langfristigen Geldanlage ist der Blick auf die Renditen nach Inflation, die realen Renditen, entscheidend (siehe auch: Reale Renditen – was unterm Strich übrig bleibt).

Immobilienpreise steigen

Nicht zu Unrecht denken in diesem Zusammenhang viele Deutsche über Immobilieninvestments nach. Denn als Sachwert schlechthin gilt Betongold allgemein als relativ wertstabil.

In den letzten Jahren lag die Preissteigerung von Immobilien in Deutschland deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate, wie eine Auswertung des Analyseunternehmens Bulwiengesa zeigt[3]. Der von Bulwiengesa seit 42 Jahren berechnete Immobilienindex legte 2017 das dreizehnte Jahr in Folge kräftig zu. Die Immobilienpreise stiegen dabei weit stärker als die Verbraucherpreise. „In den letzten fünf Jahren liegt die jährliche Veränderungsrate knapp über 4,5 Prozent. Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und Inflationsrate bleibt damit weit geöffnet“, kommentierte Bulwiengesa-Experte Jan Finke die Zahlen.

Steigende Immobilienpreise

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Im vergangenen Jahr legte der Bulwiengesa-Immobilienindex im 13. Jahr in Folge zu und erzielte nach 1990-1992 seinen stärksten Anstieg.
Quelle: Bulwiengesa-Immobilienindex 2018, Stand: 31. Januar 2018

Die Lage ist entscheidend

Doch nicht für jeden Anleger sind Immobilien als Inflationsabsicherung wirklich die ideale Investition. Zum einen kommt es stark auf das Objekt und die Lage an. Die Bulwiengesa-Studie zeigt beispielsweise, dass Immobilien in Deutschland nicht automatisch einen Inflationsschutz bieten[3]. Während nämlich die Preise in einigen Ballungszentren stark zulegten, kam es in anderen Regionen Westdeutschlands nur zu geringen Steigerungen. So schafften Immobilien in München seit 1975 eine jährliche Wertsteigerung von durchschnittlich 3,9 Prozent pro Jahr, in Frankfurt von 3,1 Prozent. Für Wohnimmobilien in Duisburg errechneten die Analysten im Durchschnitt lediglich einen Zuwachs von zwei Prozent pro Jahr.

Dazu kommt: Weil die Immobilienpreise an vielen Standorten in den vergangenen Jahren so stark gestiegen sind, lässt sich heute mit einer direkten Investition in eine Immobilie über die Mieteinnahmen oft kaum noch eine annehmbare Rendite erzielen.

Offene Immobilienfonds: Chance auf Inflationsschutz

Eine gute Alternative kann in diesem Umfeld die Investition in einen offenen Immobilienfonds sein. Anleger müssen in diesem Fall weder Wohnungen oder Häuser kaufen, sondern können bereits mit kleinen Beträgen an der Entwicklung der Immobilienmärkte teilhaben.

Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger zum Beispiel in Büro-, Handels- oder Industrieimmobilien an. Mit einem breiten Mix der Nutzungsarten streuen die Fonds so das Risiko. Dabei ist allerdings zu beachten, dass bei offenen Immobilienfonds eine gesetzliche zweijährige Mindesthaltefrist (für Fonds, die ab dem 22.07.2013 gekauft wurden) gilt. Zudem müssen Anleger eine einjährige Kündigungsfrist einhalten. Allerdings ist ein vorzeitiger Verkauf von Fondsanteilen notfalls häufig über die Börse möglich.

Bei einem Investment in einen offenen Immobilienfonds, wie zum Beispiel den grundbesitz europa, stehen die Chancen für einen wirksamen Inflationsschutz derzeit sehr gut. Einen Überblick zu den Fondsfakten und zur Wertentwicklung des grundbesitz europa finden Sie hier.

Reale Rendite mit Immobilien

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Mit einer Anlage in den grundbesitz europa hätten Anleger in den vergangenen fünf Jahren eine Rendite erzielt, die deutlich über der Inflationsrate lag. Die Grafik zeigt die Rendite der Anlageklasse Immobilien anhand des Investmentfonds grundbesitz europa RC und die Inflation in Deutschland. 
Quelle: DWS, Stand: Ende Mai 2018; Wertentwicklungen der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Rekorde bei der Vermietung

Die Anteilseigner profitieren dabei von den regelmäßigen Mieteinnahmen der Objekte im Fonds sowie von einer eventuellen Wertsteigerung der Immobilien bei einer Veräußerung. Zusätzliches Plus für den Inflationsschutz: Bei Gewerbeimmobilien sind die Mietverträge oft indexiert. Das heißt, die Mieten steigen bei anziehender Inflation automatisch mit.

Ein wichtiger Erfolgsfaktor für Immobilienfonds ist die Vermietungsquote. Eine gute Nachricht für Anleger: Laut der Ratingagentur Scope konnten offene Immobilienfonds ihre Vermietungsquoten im Durchschnitt zuletzt auf den Rekordwert von 95,3 Prozent steigern[4]. Die von Sope befragten Fondsanbieter sind auch für die nahe Zukunft optimistisch. Knapp die Hälfte von ihnen erwartet eine durchschnittliche Rendite von 2,5 Prozent, knapp ein Drittel rechnet mit bis zu 3,0 Prozent. Damit liegen die Renditeerwartungen über dem Vorjahr, als 90 Prozent der Anbieter ein durchschnittliches Renditeniveau von 1,5 bis 2,5 Prozent erwartete.

Die größten Risiken für offene Immobilienfonds sehen die Anbieter in einem Mangel an geeigneten Investitionsmöglichkeiten (80 Prozent), gefolgt von einem Anstieg des Zinsniveaus (ca. 59 Prozent)[4].

Zum Thema:

Geld anlegen in offenen Immobilienfonds – die Grundlagen

Mehr Informationen zum grundbesitz europa

1. Statistisches Bundesamt, Juli 2018

2. IWF: World Economic Outlook Database, April 2018

3. bulwiengesa-Immobilienindex 2018, 31. Januar 2018

4. Scope Analysis: Offene Immobilienfonds, Marktstudie und Ratings 2018, 12 Juni 2018

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