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- Wohnimmobilien - Drei Gründe, warum der Boom anhalten dürfte
- Der Trend zur Urbanisation ist in Europa ungebrochen: Die Nachfrage nach städtischem Wohraum dürfte weiter stark wachsen.
- In den Metropolregionen werden die Preise und Mieten für Wohnimmobilien wohl auch in Zukunft weiter steigen.
- Demografischer Faktor: Mit dem zunehmenden Anteil an Singles und Senioren wächst die Zahl der Einpersonenhaushalte.
5 Minuten Lesezeit
Wo einst Züge über die Gleisanlagen rollten, Arbeiter Güter umluden und Dieselloks betankten, reihen sich heute mehrgeschossige Häuser um einen frisch angelegten Park: Aus einem Ort der Arbeit ist ein Ort des Wohnens geworden. Hamburgs „Mitte Altona“, die auf dem Gelände eines ehemaligen Güterbahnhofs wächst, ist eines der Vorzeigeprojekte der Hansestadt. Bis zu 3500 Wohnungen entstehen im Herzen der Stadt.
Begehrter Wohnraum, der wie in vielen Metropolen knapp ist – und für steigende Preise sorgt. Diese lagen für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2019 durchschnittlich um 4,9 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Besonders stark verteuerten sich Eigentumswohnungen und Häuser in urbaner Lage: In den sieben größten deutschen Städten kletterten zuletzt die Preise dafür binnen Jahresfrist um 9 beziehungsweise 7,5 Prozent.[1] Gleichzeitig klaffen Angebot und Bedarf an neuem Wohnraum in Deutschland weiter auseinander. So sind 2018 bundesweit rund 286.000 Wohnimmobilien fertiggestellt worden, lediglich 0,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit bleibt der Bau deutlich hinter der politischen Zielvorgabe von jährlich 375.000 Wohnungen zurück.[2] Der Aufwärtsdruck bei den Preisen sollte daher anhalten. Anleger können von diesem Boom über Immobilienfonds, die aktuell verstärkt auf Wohnobjekte setzen, profitieren.
Um wie viel Prozent liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Berlin über dem Bundes-durchschnitt?
Quelle: Deloitte. Property Index 2019, Stand: Juli 2019
Urbane Anziehungskraft
„Der Trend zur Urbanisierung hält an, die Bevölkerung in den Städten wächst. Die Zuwanderung sorgt weiter für eine steigende Nachfrage nach städtischem Wohnraum“, erklärt Taskin Mutlu, Immobilienfondsmanager bei der DWS. Für das Jahr 2035 prognostizieren Demografie-Experten gegenüber heute beispielsweise 11 Prozent mehr Berliner, für Leipzig sogar ein Einwohnerplus von 16 Prozent.[3]
80 %
der Europäer dürften 2050 in Städten leben.
Urban Europe - statistics on cities, towns and suburbs - executive summary [4]
„Die Zahl der Neubauten bleibt in vielen Städten weit hinter dem Bedarf der Zuzügler zurück.“ Diese Lücke wird nicht so schnell geschlossen werden. Das hat laut Mutlu mehrere Gründe: eine konservative Baulandschaffung, steigende Baukosten und der Fachkräftemangel im Baugewerbe. Aber auch Grundstücksspekulationen, die neue Bebauungen verzögern, langwierige Baugenehmigungen und die verschärften energetischen Anforderungen sind Hemmnisse. Als Konsequenz erwartet Mutlu, dass Miet- und Kaufpreise mittelfristig weiter steigen dürften. Und nicht nur in Deutschland wachsen die Metropolen, auch europaweit zieht es die Menschen in die Ballungszentren. Im Jahr 2050 sollen laut EU-Statistikbehörde Eurostat mehr als 80 Prozent der europäischen Bevölkerung in Städten leben.[5]
Die auseinanderklaffenden Kaufpreise von Stadt- und Landobjekten spiegeln die Attraktivität der Metropolen wider. So übersteigen die Immobilienpreise in deutschen Städten den Bundesdurchschnitt um die Hälfte. München verzeichnet mit 130 Prozent den höchsten deutschen Wert. Ein Blick ins europäische Ausland zeigt ein noch extremeres Bild. Die Preise in London liegen um 198 Prozent, in Paris und Lissabon sogar um 220 Prozent über dem landesweiten Durchschnitt.[6]
„Vor dem Hintergrund der dynamischen Entwicklung auf den Wohnimmobilienmärkten sind gegenwärtig neben Deutschland insbesondere die Niederlande, Spanien, Irland und die nordeuropäischen Länder interessant“, berichtet Mutlu. Vom starken Nachfrageüberhang im Zentrum der europäischen Metropolen profitieren zunehmend auch der Stadtrand und das nähere regionale Umfeld. So steigt die Zahl der Haushalte beispielsweise im Hinterland von Danzig und Amsterdam stark – aber etwa auch zum Beispiel im von München rund 70 Kilometer entfernten Landshut.[7]
Singles und Senioren treiben die Nachfrage
Ein demografischer Faktor, der die Nachfrage nach Wohneinheiten stark befeuert, ist die wachsende Zahl der Singles und Senioren. Seit 1991 hat der Anteil der Einpersonenhaushalte in Deutschland um fast die Hälfte zugenommen.[8] Damit wächst auch die beanspruchte Wohnfläche pro Person. Diese lag hierzulande im Jahr 2018 bei 46,7 Quadratmetern, zehn Jahre zuvor waren es lediglich 42,2 Quadratmeter – ein Plus von fast elf Prozent.[9] Hinzu kommen aktuelle Trends wie etwa Co-Living. Bei der modernen WG-Variante werden einzelne Zimmer einer Wohnung vermietet, schick möbliert, technisch gut ausgestattet und somit angepasst an die Bedürfnisse wachsender Pendlerströme. Auch das Segment der Studentenapartments boomt: Denn immer mehr Studierende brauchen immer mehr Unterkünfte. In beiden neuen Wohnformen sind es oft Investmentfonds, die die Liegenschaften erwerben und dann an die Betreiber als Nutzer langfristig vermieten.
Der Blick ins europäische Ausland, wo die Mietniveaus gerade in Metropolen deutlich über denen von Deutschland liegen, gibt einen weiteren Hinweis darauf, wie sich der deutsche Markt in Zukunft entwickeln könnte. Dazu Fondsmanager Mutlu: „Angesichts des europäischen Mietumfeldes zeichnet sich eine weiter steigende Mietpreisentwicklung in deutschen Städten ab – gute Aussichten also für Investoren.“
