16. Sep 2020 Immobilien

„Unsere offenen Immobilienfonds brachten in der Krise Ruhe ins Depot“

DWS-Fondsmanager Christian Bäcker spricht in unruhigen Zeiten über Stabilität in 20 Jahren bewegter grundbesitz-global-Fondsgeschichte und über die aktuellen Aussichten für Immobilien.

  • Die Immobilienmärkte sind derzeit in einer viel besseren Verfassung als vor und nach der Finanzkrise der Jahre 2008/2009
  • Büroobjekte waren der stabilisierende Faktor seit Beginn der Coronakrise
  • Aktuell in der Favoritenrolle: Logistik und Wohnen
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"Wir sind überzeugt davon, auch weiterhin attraktive Immobilien zu angemessenen Preisen erwerben zu können. "

Christian Bäcker, Fondsmanager des grundbesitz global

Die Rating-Agentur Scope hat Ihren Fonds – den grundbesitz global – ausgezeichnet und nach drei Heraufstufungen in Folge im Juni 2020 das aktuelle Rating bestätigt. Was macht den offenen Immobilienfonds so erfolgreich?

Es hat sich ausgezahlt, dass wir in den vergangenen Jahren ein aktives Portfolio-Management betrieben haben. Wir trennten uns von den Immobilien, von denen wir auf lange Sicht nicht mehr überzeugt waren. Darüber hinaus investierten wir zielgerichtet in neue, moderne Immobilien und konnten diese auch gut vermieten.

Auch für das Team gab es eine Auszeichnung?

Ja, die DWS ist jetzt zum achten Mal in Folge von Scope mit der Höchstnote AAA ausgezeichnet worden. Das macht uns sehr stolz. Und es zeigt sich: Die DWS ist mit ihrer globalen Ausrichtung hervorragend positioniert. Das ist die Basis des Erfolgs.

Der grundbesitz global entwickelte sich in den zurückliegenden 20 Jahren sehr stabil, trotz einiger Krisen und insbesondere der Finanzkrise in den Jahren 2008/2009. Nun sind die Zeiten – angesichts der Corona-Pandemie – wieder unruhig. Was sind die Unterschiede?

Die globale Immobilien- und Finanzkrise damals war völlig anders. Die Immobilienmärkte waren – insbesondere im Vergleich zu anderen Anlageklassen – teuer und gleichzeitig gab es hohe Leerstände. Es war sehr schwierig, das damalige Preisniveau zu verstehen. Das gibt es in der jetzigen Krise gar nicht. Im Gegenteil, trotz Coronakrise verzeichneten wir in unseren offenen Immobilienfonds Mittelzuflüsse. Das liegt auch daran, dass die Immobilienmärkte derzeit in einer viel besseren Verfassung sind.

Christian Bäcker

Fondsmanager des grundbesitz global

Wie ist die aktuelle Situation nach dem Lockdown?

Die unmittelbaren Auswirkungen auf unser Portfolio beziehen sich im Wesentlichen auf Shoppingcenter und Hotels in einzelnen Ländern. Hotels können vernachlässigt werden, davon gibt es im grundbesitz global lediglich zwei kleinere. Diese laufen wieder an. Das Hauptthema ist der Einzelhandel und hier die Shoppingcenter. Die wichtigste Nachricht für uns ist, dass die Shoppingcenter alle wieder geöffnet sind. Wir hätten nie gedacht, dass in so kurzer Zeit nach Beendigung des Lockdowns wieder so viele Leute einkaufen gehen. In einigen Centern konnten wir sogar bereits Umsätze auf Vorkrisen-Niveau sehen. Das hat natürlich auch mit Nachholeffekten zu tun. Im Schnitt liegen wir aber noch 20 bis 30 Prozent unter den Vorkrisenzahlen. Grundsätzlich geht es aber in eine gute Richtung. Dennoch wird der Einzelhandel mittel- und langfristig den größten Herausforderungen aller Nutzungsarten gegenüberstehen.

Die Digitalisierung und die Pandemie sorgen für zahlreiche Veränderungen. Ein Trend scheint das Homeoffice zu sein. Ein Problem für Büroimmobilien?

Büroobjekte waren bei uns der stabilisierende Faktor in der Krise. Das mag ein bisschen eigenartig klingen. Denn normalerweise reagieren Büromieter als erstes auf wirtschaftliche Entwicklungen, sprich, die Mieten sinken rasch. Das war jetzt anders, was auch an der Geschwindigkeit lag, mit der die Coronakrise kam. Viele konnten überhaupt nicht reagieren.

Könnte da noch etwas kommen?

Es ist im Moment noch zu früh, die konkreten Folgen der Pandemie auf den Büroimmobiliensektor abzusehen. Wir glauben, dass das Arbeitsumfeld künftig flexibler sein wird, mit einer Mischung aus Homeoffice und Büro. Die Folge könnte eine reduzierte Nachfrage nach Büroflächen sein. Auf der anderen Seite könnten größere Flächenanforderungen pro Mitarbeiter kurzfristig ausgleichende Effekte haben.  

Und langfristig?

Um ein wenig philosophisch zu werden: Wir sind Menschen. Wir arbeiten zusammen. Was, wenn wir alle nur noch zuhause arbeiten? Wie sollen Organisationen funktionieren? Was ist bei Neugründungen? Wo soll der Spaß am Arbeiten herkommen? Unternehmen, die sagen: Büros braucht keiner mehr oder nur so ein kleines, machen einen Fehler. Langfristig würden Zusammenhalt und Kooperation leiden. Die Nachfrage nach modernen Büroimmobilien in guten und sehr guten Lagen schätzen wir daher mittel- und langfristig positiv ein. Kurzfristige Rücksetzer sind allerdings vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Gesamtsituation nicht auszuschließen.

Macht sich die Pandemie bei den Immobilienpreisen bemerkbar?

Das hängt vom jeweiligen Sektor ab. In den Bereichen Logistik und Wohnen übersteigt nach wie vor die Nachfrage den Bestand. Der Einzelhandel war vorher aufgrund des Onlinehandels schon unter Druck. Das ist nicht besser geworden. Bei Büros besteht das Risiko insbesondere im Falle einer langfristigen Rezession. Darunter würden die Büromieten leiden.

Was beutet das für die Bewertungen im Fonds?

Im Moment sind die Auswirkungen nur sehr eingeschränkt sichtbar. Es ist so, dass wir bei deutschen offenen Immobilienfonds alle drei Monate sämtliche Immobilien bewerten lassen müssen. So sieht es der Regulator vor. Das heißt, wir haben in unseren drei offenen Immobilienfonds alle Immobilien einmal während der Zeit der Pandemie bewertet. Ein Shoppingcenter, das geschlossen war und bei dem zwei oder drei Monate keine Miete bezahlt wurde, bedeutet aktuell Abschläge im Gutachten.

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Woher kamen dann die Schwankungen der Anteilspreise?

Für Objektkäufe und Mittelabflüsse halten wir relativ viel Liquidität. Liquidität ist bei einem offenen Immobilienfonds grundsätzlich positiv. Im aktuellen Zinsumfeld mit Negativzinsen reduziert eine hohe Liquidität allerdings die Rendite. Aus diesem Grund investieren wir einen Teil der Liquidität auch in Investment-Grade-Unternehmensanleihen und Staatsanleihen und konnten damit bisher einen guten Mehrwert für die Anleger generieren. Mit Beginn der Krise gerieten jedoch selbst Bundesanleihen unter Druck und das hat sich auf unsere Anteilspreise ausgewirkt. Inzwischen ist ein großer Teil dieser Kursverluste jedoch wieder aufgeholt.

Anderes Thema, inwieweit stellt der Brexit ein Risiko für die grundbesitz-Fonds dar?

Der grundbesitz global ist mit ungefähr zehn Prozent seines Fondsvermögens in Großbritannien investiert. Das ist überschaubar. Stand jetzt hat sich diese Positionierung stabilisierend auf die Fonds ausgewirkt. Warum? Der große Vorteil ist die Langfristigkeit der Mietverträge mit 15, 20 manchmal sogar 25 Jahren Laufzeit. Und ich bin davon überzeugt, dass unsere Immobilien, insbesondere auch in London, im Hinblick auf Lage und Qualität ausgezeichnet sind.

Stellen Mittelabflüsse noch eine Gefahr für offene Immobilienfonds dar?

Mittelabflüsse waren in der Vergangenheit ein Problem. Seit 2013 gibt es jedoch eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr. Das ist völlig anders als vor gut zehn Jahren. Damals konnten Anleger täglich rausgehen. Da sind manchmal große Gelder reingekommen – viele Millionen Euro – die eine Woche später wieder abgezogen wurden. Das ließ sich schlecht managen.

Welche neuen Objekte könnten gerade reizvoll für das Fondsportfolio sein oder sind die Immobilienpreise generell zu hoch?

Nein, wir sind überzeugt davon, auch weiterhin attraktive Immobilien zu angemessenen Preisen erwerben zu können. Was kaufen wir momentan? Ganz einfach: Logistik und Wohnen. Das ist der Fokus, den wir auch schon vor der Krise hatten. Im Einzelhandel sind wir zurückhaltender. Im Büro-Bereich auch. Wir beobachten den Markt sehr genau. Grundsätzlich ist weiterhin eine hohe Nachfrage nach Immobilien vorhanden.

Warum könnte ein Investment in einen offenen Immobilienfonds gerade jetzt attraktiv sein?

Der große Vorteil unserer offenen Immobilienfonds ist, dass sie in der Krise Ruhe ins Depot brachten. Die Rendite der offenen Immobilienfonds liegt in der Regel zwar langfristig unter denen von Aktienfonds, dafür sind ihre Schwankungen in der Regel auch sehr viel geringer. Deswegen bin ich fest davon überzeugt, dass sie zur Risikobeimischung in jedes Depot gehören.

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