04. Aug 2020 Immobilien

„Stabilität und Nachhaltigkeit auch in Zukunft im Fokus“

50 Jahre grundbesitz europa, 20 Jahre grundbesitz global, 5 Jahre grundbesitz Deutschland – die offenen Immobilienfonds der DWS feiern Geburtstag. Ulrich Steinmetz, verantwortlich für die offenen Immobilienfonds der DWS, über dauerhaft positive Renditen, den Erfolgsfaktor Diversifikation und was ihn persönlich mehr reizt: Architektur oder Rendite.

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"Stabilität über viele Jahre hinweg mit jährlichen Ausschüttungen bei möglichst geringen Wertschwankungen sind für unserer Anleger wichtig."

Ulrich Steinmetz, Head of Portfolio Management Retail Funds

Herr Steinmetz, was reizt Sie mehr: Architektur oder Rendite?

Immobilien begleiten mich in meinem Berufsleben schon seit knapp drei Jahrzehnten und begeistern mich immer wieder aufs Neue. Als Portfoliomanager beschäftigt mich dabei aber immer auch die Frage nach der Wirtschaftlichkeit, und letztlich der Rendite eines Investments. Denn wir verwalten die Anlagegelder unserer Kunden treuhänderisch, mit dem Auftrag, dort zu investieren, wo es Sinn macht. Wie schön, wenn beides zusammenkommt. Wenn die „Lage, Lage, Lage“ stimmt und dann auch noch die Architektur passt, dann sollte das am Ende des Tages auch für die Rendite gut sein.

50 Jahre grundbesitz europa, 20 Jahre grundbesitz global, 5 Jahre grundbesitz Deutschland – wie haben sich die offenen Immobilienfonds der DWS in den vergangenen Jahrzehnten gewandelt?

Der grundbesitz europa –1970 als grundbesitz invest aufgelegt – war in den Anfangsjahren zunächst für Investments in Deutschland konzipiert. In den 80er-Jahren hat der Fonds dann zum ersten Mal auch Immobilien außerhalb Deutschlands gekauft. Die Geburtsstunde unseres weltweit investierenden grundbesitz global fiel dann in die Zeit der zunehmenden Globalisierung, die Mitte bis Ende der 90er-Jahre auch für die offenen Immobilienfonds ein immer wichtigeres Thema wurde. Und unser jüngster Spross, der grundbesitz Fokus Deutschland, konzentriert sich zwar in erster Linie auf deutsche Immobilien, kann aber auch in anderen europäischen Ländern investieren, wenn sich dort attraktive Chancen ergeben.

  

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Ulrich Steinmetz

Head of Portfolio Management Retail Funds

In all den Jahren seit ihrer Auflage haben die grundbesitz-Fonds positive Renditen erzielt, und das sogar in schwierigeren Phasen, wie zum Beispiel in Zeiten der Finanzkrise. Was ist Ihr Erfolgsrezept?

Ein wichtiger Punkt ist, dass wir schon vor dem Ausbruch der Finanzmarktkrise 2008 darauf geachtet haben, nicht nur nach Sektoren und Regionen zu streuen, sondern auch nach Größen. Während der Finanzmarktkrise konnten wir so kleinere Immobilien verkaufen, um die notwendige Liquidität zu schaffen. Diese Strategie, auch auf gemischte Größen zu setzen, fahren wir bis heute.

Welche Immobilien haben Sie zuletzt in Europa erworben?

Wir haben für den grundbesitz europa jüngst ein Wohnimmobilien-Portfolio mit rund 1.400 Einheiten in Den Haag für rund 260 Millionen Euro und ein „grünes“ Logistikobjekt mit Solardachanlage für rund 193 Millionen Euro in Norditalien gekauft. Für den grundbesitz global haben wir eine Büroimmobilie in Stockholm für rund 300 Millionen Euro übernommen und der grundbesitz Fokus Deutschland hat in eine Wohnimmobilie in Den Haag für 40 Millionen Euro sowie energieeffiziente Einfamilienhäuser in Dublin für rund 33 Millionen Euro investiert.

Wie läuft eine solche Investition ab?

Im Vergleich zu einem Investor, der zum Beispiel Aktien kauft und seine Kauf- und Verkaufsentscheidungen tagtäglich am Bildschirm treffen kann, arbeiten wir mit weltweit verteilten Teams, die oftmals 30 bis 50 Personen umfassen, etwa drei bis sechs Monate lang an dem Erwerb einer Immobilie. Zunächst prüfen wir in Zusammenarbeit mit unserer Research-Abteilung die Lage und Qualität des Gebäudes, aber auch die Bonität der Mieter, damit wir die Wirtschaftlichkeit des Investments beurteilen können. Dann wird das Immobilieninvestment auf „Herz und Nieren“ geprüft. Das heißt, wir untersuchen alle technischen und rechtlichen Details der Immobilie – wie zum Beispiel die Mietverträge. Die Besichtigung vor Ort gehört natürlich ebenfalls zum Pflichtprogramm. Denn nur so können wir die lokalen Gegebenheiten treffend beurteilen.

Spielen dabei auch Nachhaltigkeitsaspekte eine Rolle?

Ja, insbesondere im Hinblick darauf, wie sich die Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren oder länger darstellt. Wichtig ist dabei nicht  nur die Zertifizierung des Gebäudes, sondern zum Beispiel auch die Zufriedenheit der Mieter. Der Aspekt der Nachhaltigkeit wird für den Anleger ein immer wichtigeres Selektionskriterium.

Wer liefert den Impuls für eine potenziell viel versprechende Immobilie?

Die meisten Angebote erhalten wir entweder über bestehende Kontakte oder von extern über unsere Transaktionsabteilung. Wenn unsere Akquisiteure das Objekt als interessant einstufen, kommen sie auf uns Portfoliomanager zu.

Wie geht es dann weiter?

Wenn eine Immobilie in unseren Bestand übergangenen ist, kümmern sich unsere Asset-Manager um den laufenden Betrieb und darum, dass das Objekt auch weiterhin gut vermietet bleibt und entsprechende Mieterträge und möglichst Wertsteigerungen für unsere Anleger abwirft. Gerade aktuell während der Corona-Pandemie zahlt sich der enge Austausch mit den Mietern aus. So lassen sich auch in schwierigen Zeiten gemeinsam tragfähige Lösungen finden.

In welcher Phase investieren Sie?

Wir kaufen sowohl in der Entwicklungsphase mit entsprechender Vorvermietung, als auch vollvermietete schlüsselfertige Objekte ein.

Aktuell wird diskutiert, ob der stationäre Einzelhandel überlebensfähig ist – auch im Hinblick auf die Folgen der Corona-Pandemie. Wie steuern Sie die grundbesitz-Fonds durch diese Zeiten?

Wir sehen, dass der Einzelhandel den Wandel langsam annimmt und sich in Teilen bereits neu erfindet. Mit diesem Wandel kommen neue Ideen und Konzepte, die diesen Bereich wieder zum Erfolg führen können. Das Bedürfnis der Konsumenten, die Produkte anzufassen und anzusehen und nicht direkt online zu bestellen – kurzum: der Wunsch nach einem Einkaufserlebnis – wird nicht verschwinden. Deshalb investieren wir entsprechend in unsere Shopping-Center.

Wo sehen Sie weitere spannende Investitionsmöglichkeiten für die grundbesitz-Fonds?

Wir wollen in den Bereichen Wohnen und Logistik weiter wachsen. Aber wir sind nach wie vor auch offen für Büroimmobilien und interessante Projektentwicklungen. Bei Büros investieren wir bevorzugt in Lagen, in denen insbesonders junge Menschen gerne arbeiten möchten. So haben wir zum Beispiel in London das qualitativ hochwertige Projekt Bankside erworben. Obwohl das Objekt auf der südlichen Seite der Themse liegt und damit nicht in den traditionell gefragten Bürostandorten Westend und City von London, haben wir keinen Lagenachteil zu befürchten. Im Gegenteil: Die Immobilie profitiert von der Nähe zur Universität und somit zu den Talenten. Diese Nähe ist auch in Zukunft ein entscheidender Erfolgsfaktor, da er Unternehmen in die Lage versetzt, leichter vielversprechendes Personal zu rekrutieren. Hieraus ergeben sich neue Bürolagen und damit neue Chancen für uns als Investor.

Warum können Anleger derzeit nicht in den grundbesitz Fokus Deutschland investieren?

Der Fonds war von Anfang an sehr erfolgreich und hat in kurzer Zeit sehr viel Geld eingesammelt. Wir haben keine neuen Anteile mehr ausgegeben, weil wir nur dann neues Geld akquirieren wollen, wenn sich die entsprechenden Mittel auch vorteilhaft investieren lassen und einen entsprechenden Wertzuwachs in Aussicht stellen. Das ist in der aktuellen Niedrigzinsphase von großer Bedeutung, weil wir auf der Liquiditätsseite nichts verdienen. Bis Ende 2019 haben wir 23 Investitionen für den Fonds verbucht, unter anderem auch Projektentwicklungen, so dass wir Anfang 2020 zwischenzeitlich wieder neue Anteile ausgeben konnten. Auch diese Gelder investieren wir kontinuierlich, mit dem Ziel, zeitnah wieder neue Anteile ausgeben zu können.

Was können Anleger in den kommenden Jahren von der grundbesitz-Familie erwarten?

Die Robustheit und Stabilität über viele Jahre hinweg, die viele Anleger an unseren offenen Immobilienfonds schätzen, wollen wir unbedingt beibehalten. Wir zielen auf eine dauerhaft positive Jahresrendite ab, mit jährlichen Ausschüttungen, bei möglichst geringen Wertschwankungen. Dafür investieren wir in Deutschland, Europa und weltweit an den interessantesten Standorten in geeignete Immobilien.

Für welche Anleger eignen sich offene Immobilienfonds und was macht Immobilienfonds attraktiv?

Immobilien gehören in ein Portfolio und sollten als Beimischung auch zur Wertstabilität beitragen.

Reicht nicht eine selbstgenutzte Immobilie als Immobilien-Investment in einem gedanklichen Portfolio aus?

Nein, das würde ich nicht so sehen, da ein offener Immobilienfonds sehr viel breiter aufgestellt ist. Damit hat der Anleger auch die Chance, von anderen Nutzungsarten und vielen unterschiedlichen Märkten zu profitieren.

 

 

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