Immobilien – Fonds bewähren sich in der Krise

Regelmäßige Ausschüttungen, eine solide Wertentwicklung und geringe Schwankungen sind die Stärken von Immobilienfonds.
Die Pandemie hat Einzelsektoren wie Büro, Logistik oder Wohnimmobilien bisher wenig anhaben können.
Fonds, die über die unterschiedlichen Nutzungsarten breit diversifizieren, dürften die Herausforderungen gut meistern.

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Das Corona-Virus hält die Welt über Einschränkungen des öffentlichen Lebens weiter fest im Griff. Restaurantbesuche, Reisen und Einkäufe sind eingeschränkt. Und mit dem Homeoffice hat sich auch unsere Arbeitswelt an die neuen Gegebenheiten angepasst.

Bei jedem dieser Alltagsaspekte geht es auch um Immobilien. Gerade Gewerbe- und Wohnimmobilien sind fester Bestandteil vieler Immobilienfonds, in die Investoren gerne ihr Geld anlegen, weil sie stetige Renditechancen bieten und vergleichsweise gering im Wert schwanken. Geraten also Finanzprodukte wie offene oder geschlossene Immobilienfonds durch die Pandemiekrise unter besonderem Druck?

Corona hat den Alltag vieler Menschen verändert, was strukturelle Auswirkungen auf den Immobilienmarkt nach sich ziehen dürfte.

„Natürlich gehen die gravierenden Veränderungen an den Gewerbeimmobilien nicht spurlos vorbei. Schließlich gibt es durch die Pandemie Mietausfälle und Leerstände, vor allem in weniger favorisierten Lagen. Corona hat zudem den Trend zum Onlinehandel noch einmal ziemlich beschleunigt“, analysiert Christian Bäcker, der Fondsmanager des grundbesitz global. „Das Investitionsklima wurde in der Immobilienbranche unter dem Strich insbesondere für gute Objekte jedoch nur kurzfristig stark erschüttert. Und die Aussicht auf baldige Impfstoffe hat Optimismus zurückkehren lassen“, so Bäcker.

Handelsimmobilien funktionieren auch im Mix mit Online

Die Pandemie sorgt für Bewegung am Markt. Viele Einzelhändler setzen verstärkt auf sogenannte Click & Collect-Angebote,^[1] bei denen die Kunden die Ware über das Internet bestellen und dann vor Ort abholen. „Künftig wird es darauf ankommen, ein attraktives Kauferlebnis vor Ort zu schaffen und zugleich mit einem ansprechenden Onlineangebot präsent zu sein“, ist Bäcker überzeugt.

Selbst in der von der Pandemie schwer betroffenen Hotelbranche ist die Stimmung besser, als es die Lage eigentlich erwarten ließe. Demnach planen laut dem aktuellen Sentiment Report 2020/21 der Fachberatung Engel & Völkers Hotel Consulting (EVHC)^[2] rund 90 Prozent der deutschen Hotelbetreiber, ihr Gebäudeportfolio auszubauen, insbesondere durch die Übernahme von Wettbewerbern. Schnäppchenpreise für Hotels sind dem Bericht zufolge derzeit nur selten zu finden und die Kaufpreiserwartungen weitgehend stabil.

Platz wird in den Büros der Zukunft weiter benötigt werden

Auch Büroimmobilien sind bisher relativ gut durch die Krise gekommen und haben sich als stabilisierender Faktor erwiesen. „Das mag auch daran liegen, dass die Corona-Krise so schnell ausbrach, dass viele gewerbliche Mieter gar nicht mit langfristigen Entscheidungen reagieren konnten. Die meisten Unternehmen warten jetzt ab, wie sich die Pandemie entwickelt und kündigen ihre Mietverträge nicht“, erläutert DWS-Fondsmanager Bäcker. Auch hier hat die nahe Aussicht auf Impfstoffe die Perspektive vieler Mieter wieder gefestigt.

Auch wenn das Transaktionsvolumen mit Büroflächen in Deutschland in den ersten drei Quartalen des Pandemiejahres 2020 gesunken ist,^[3] war es nach Erhebungen des Immobiliendienstleisters CBRE immer noch der wichtigste Immobiliensektor. Und entscheidend für den Volumenrückgang war nicht allein Corona, sondern auch ein Mangel an modernen Büroimmobilien in guten Lagen, wo die Nachfrage der Investoren weiterhin das Angebot übertrifft.^[4]

Büroimmobilien in guten Lagen sind weiterhin gesucht, es mangelt teilweise an geeigneten Flächen.

Bezüglich der mittel- bis langfristigen Effekte auf den Markt für Büroimmobilien geht Bäcker davon aus, dass selbst bei großen Arbeitgebern mit mehreren zehntausend Angestellten die sogenannte Hybridarbeit, also etwa zwei Tage Homeoffice und drei Tage Büro, an Bedeutung gewinnen könnte. Ob dadurch die Nachfrage nach Büroflächen dauerhaft sinken werde, sei indes offen. Dämpfende Effekte könnten sich zum Beispiel durch regulatorische Vorgaben, einen Rückgang der Verdichtung von Büroflächen und das anhaltende Wachstum der Bürobeschäftigung ergeben.

Persönlicher Kontakt bleibt trotz Homeoffice ein wichtiger Faktor

Für viele Menschen sei zudem das Homeoffice aus familiären oder Platzgründen allenfalls eine Notlösung. Und man solle nicht unterschätzen, wie wichtig der persönliche Kontakt zwischen Menschen für Zusammenhalt und Kooperation innerhalb eines Unternehmens ist. „Kurzfristige Rücksetzer am Büromarkt sind damit natürlich möglich, wenn sich die wirtschaftlichen Aussichten stark eintrüben. Langfristig deutlich negative Auswirkungen insbesondere für moderne Büroimmobilien in guten und sehr guten Lagen erwarten wir jedoch nicht.“, argumentiert Bäcker.

Gänzlich unbeschadet sind bislang zwei Bereiche des Immobilienmarktes durch die Pandemie gekommen: Wohn- und Logistikobjekte. So stiegen die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal nach Erhebungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im Vergleich zum Vorjahr um 7,1 Prozent und markierten erneut einen Höchststand^[5] - wohl nicht zuletzt, weil dort im Vergleich zu gewerblichen Immobilien ein geringeres Mietausfallrisiko besteht.

Bezüglich der Flächenumsätze im Bereich Logistik berichtet wiederum der Immobiliendienstleister Colliers International über ein Plus von rund acht Prozent in den ersten neun Monaten 2020.^[6] Wenig verwunderlich, denn die Viruspandemie treibt den Online-Handel und damit werden mehr denn je Auslieferung- und Zwischenlager für E-Commerce-Firmen nötig. Dies schlägt auf die Mietpreisentwicklung durch, die eine klare Aufwärtstendenz zeigt.

Immobilienfonds zeigen sich trotz Viruskrise in robuster Verfassung

Unter dem Strich zeigt sich also: die Corona-Pandemie hat zwar in bestimmten Segmenten des Immobilienmarktes kurzfristig Kratzer hinterlassen. Der Immobilienmarkt als Ganzes zeigt sich jedoch vergleichsweise pandemiefest womit Immobilienfonds zu sicheren Häfen für Anleger werden könnten, die etwa die Volatilität von Aktieninvestments scheuen. Das bestätigt auch ein Blick auf die Entwicklung der Anteilspreise der drei Immobilien-Publikumsfonds der grundbesitz-Familie der DWS – neben dem grundbesitz global sind das der grundbesitz europa und der grundbesitz Fokus Deutschland.

Bei allen drei Fonds steht die breite Diversifizierung im Vordergrund, und zwar nicht nur nach Branchen und Regionen, sondern auch nach Lage, Größe, Investitionsvolumen und Mieter. „Das erlaubt es, rasch auf veränderte Marktsituationen zu reagieren. Letztlich wird es auch nach der Pandemie auf eines ankommen: Ein aktives Portfoliomanagement, das die unterschiedlichen Entwicklungen auf den Immobilienmärkten zu nutzen vermag. Dann bleiben Immobilien ein solider Anker im Portfolio“, fasst Christian Bäcker zusammen.

Der Wohnungsmarkt und Logistikobjekte sind Bereiche, die von der Pandemie profitieren könnten.

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