Wer in eine Mietimmobilie investiert, kann damit Geld verdienen – durchaus aber auch ein Verlustgeschäft machen. Darauf deuten die Ergebnisse einer Untersuchung des Immobilien-Marktforschungsinstituts Empirica hin. Danach stehen nämlich in den meisten deutschen Städten und Landkreisen Immobilienpreise und Mieten nicht mehr im Einklang.
Empirica untersucht seit 2004 die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in 402 Landkreisen und kreisfreien Städten. Im ersten Quartal 2017 stimmte laut Empirica in 230 dieser Städte und Kreise das Miet-Preis-Verhältnis nicht mehr. Vor drei Jahren wurde die Fehlentwicklung nur für 135 Städte und Kreise diagnostiziert.
Korrektur-Gefahr in Großstädten
Besonders groß sei inzwischen die Diskrepanz in den Großstädten. In acht von zwölf untersuchten Großstädten sehen die Marktforscher inzwischen eine „eher hohe“ Blasen-Gefahr, also eine gefährliche Überhitzung des Marktes. Vor drei Jahren habe das nur für drei Städte gegolten. Vor allem in den Großstädten habe sich dadurch bei den Preisen ein hohes Rückschlagpotenzial aufgebaut.
Als Rückschlagpotenzial definiert Empirica die relative Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und den Mieten. In den sieben größten deutschen Städten liege jetzt das Rückschlagpotenzial zwischen 25 und 35 Prozent. In Köln, Frankfurt oder München könnten die Kaufpreise für Wohnungen um ein Drittel einbrechen.
Forscher mahnen zur Vorsicht
Von einer „Blase im klassischen Sinne“ wollen die Forscher dennoch nicht sprechen, denn bislang gäbe es weder ein Überangebot an Wohnungen, noch eine überbordende Kreditvergabe. „Nennen wir es also Preisübertreibung“, heißt es in der Studie. Gewarnt wird trotzdem: „Die Korrektur wird kommen, sobald Zinsen, Wohnungsangebot und Vermarktungsdauer steigen.“
Anleger, die trotzdem die Vorteile eines Immobilieninvestments nutzen wollen, sollten vor diesem Hintergrund sehr gut hinschauen, bevor sie sich zum Kauf einer Mietimmobilie entscheiden. Offene Immobilienfonds, die unter anderem in Gewerbeimmobilien anlegen, können eine gute Alternative sein. Wer anstatt in eine Eigentumswohnung, in einen offenen Immobilienfonds investiert, läuft weniger Gefahr, in die Preisfalle zu tappen.
Immobilienfonds bieten ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis
Ein ganz wesentlicher Vorteil der Fonds: Sie investieren nicht in ein einziges Objekt, sondern verteilen das Anlagerisiko auf viele Immobilien verschiedener Nutzungsarten. Besonders ausgeprägt ist dieser Diversifikationsaspekt bei einem international anlegenden Immobilienfonds wie dem grundbesitz global.
Der Fonds investiert in Nordamerika, Europa und ausgewählten Ländern der Region Asien/Pazifik in Bürohäuser und andere Gewerbeimmobilien. Rund 40 Prozent des Fondsvermögens steckt in europäischen Immobilien und je rund 30 Prozent in US-Immobilien sowie in Objekten der Region Asien/Pazifik. Diese internationale Aufstellung eröffnet die Chance auf langfristig attraktive Renditen, kombiniert mit einem deutlich geringeren Rückschlagpotenzial.
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