grundbesitz europa: Interview mit Fondsmanagerin Anke Weinreich

Das Fondsvermögen konnte auch im anspruchsvollen Jahr 2020 deutlich gesteigert werden
Attraktive Immobilien neu erworben, insbesondere Wohn- und Logistikobjekte
Auch im laufenden Jahr und darüber hinaus positive Wertentwicklung oberhalb der Kapitalmarktzinsen angestrebt*

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Ein sehr turbulentes Jahr, das Jahr 2020 - und ein nicht weniger anspruchsvoller Start in das neue Jahr. Was gibt es aus der Welt der Immobilien zu berichten?

In der Tat war das Immobilienjahr 2020 durch die Corona-Pandemie sehr herausfordernd für uns alle und das setzt sich ja nun auch nahtlos im Jahr 2021 fort. Aber sowohl im letzten Jahr, wie auch aktuell, sind wir auch im Homeoffice sehr gut eingespielt. Da kommt die Erfahrung des Teams nochmal mehr zum Tragen. In den 50 Jahren Fondsgeschichte konnten wir bislang die Herausforderungen an den Immobilienmärkten meistern.

Anfang Januar 2020 hatte grundbesitz europa 76 Immobilien und ein Volumen von etwas mehr als 8,8 Milliarden Euro, die Liquiditätsquote lag bei 29,7% und die Vermietungsquote bei 95,3%. Ende Dezember 2020 hat der Fonds nun 90 Immobilien im Bestand, das Fondsvermögen ist auf rund 9,6 Milliarden Euro gestiegen, die Liquiditätsquote liegt bei 20,7% und die Vermietungsquote bei 90,5%. Was gibt es zu den Entwicklungen des Fonds zu sagen?

Also zuerst freut es mich, dass wir das Fondsvermögen trotz der Corona-Pandemie mit rund 760 Millionen Euro neuen Kundengeldern weiter steigern konnten. Dies zeigt, dass die Anlageklasse Immobilien in der Anlegergunst weit vorne steht und dass unsere Kunden trotz der Unsicherheiten weiterhin in Sachwerte investieren. Die Steigerung und damit auch verbunden die Verbreiterung und Veränderung des Immobilienportfolios um weitere 14 Objekte ist sehr erfreulich, zumal Transaktionen im Jahr 2020 den herrschenden Bedingungen nicht immer ganz einfach waren.

Durch die Ankäufe haben wir den Anteil der Nutzungsarten Wohnen und Logistik, die wir schon vor der Pandemie im Fokus hatten, weiter gesteigert. Mit dem Erwerb einer Logistikimmobilie in Schweden sind wir nunmehr in zwölf europäischen Ländern investiert, also auch regional noch stärker diversifiziert. Neben unserem geringen Anteil im Bereich Hotel hat auch unser qualitativ hochwertiges Büroimmobilien-Portfolio geholfen, das letzte Kalenderjahr mit einer Wertentwicklung von +1,9% (Anteilklasse RC) doch sehr erfreulich abzuschließen. Hierbei hat sich wieder gezeigt, dass unsere lokale Präsenz mit den Kollegen vor Ort und den somit direkten Verhandlungen auch in der Krise entscheidend dazu beitragen konnte, gute Ergebnisse mit unseren Mietern und somit auch für unsere Anleger zu erzielen.

Einzig der Rückgang der Vermietungsquote ist ein Aspekt, an dem wir intensiv arbeiten. Damit sind wir aktuell nicht zufrieden. Neben den üblichen Mietvertragsausläufen gab es bei den Studentischen Wohnimmobilien in Irland Corona-bedingt weniger Buchungen als geplant, wir gehen aber davon aus, dass sich diese Nutzungsart mittelfristig weiter positiv entwickeln wird. Zudem haben wir einige Objekte, in denen wir Modernisierungs- bzw. Baumaßnahmen umsetzen, was sich nach der Fertigstellung wieder positiv auf die Vermietungsquote auswirken sollte.

Nun hat der Fonds mit rund 25% einen deutlichen Anteil in Großbritannien. Und dies vor dem Hintergrund der Brexit-Thematik?

Zum einen hat sich der Anteil im Kalenderjahr 2020 von rund 29% auf die genannten rund 25% reduziert, zum anderen wurde ja noch ein Abkommen mit der EU in wahrlich letzter Minute geschlossen. Unsere Investments in Großbritannien sind unter anderem neun Büroobjekte.

2019 haben wir zudem insbesondere im Bereich Studentisches Wohnen investiert. Mit dem Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union haben EU-Studenten ab dem Studienjahr 2021/2022 keinen Zugang mehr zur britischen Studienfinanzierung bzw. keinen Anspruch auf den „home fee status“ – sprich auf gleiche Studiengebühren wie britische Studenten. Sie werden also ab Juli 2021 wie internationale Studenten behandelt. Da der Fokus unseres Partners Vita Student auf internationalen Studenten, und hier insbesondere auf Studenten aus China liegt, die rund 70% der Mieter stellen, betrachten wir diese Auswirkungen mittelfristig aber als eher gering.

Zufrieden mit der aktuellen Portfolioallokation ?

Ja, vor allem, dass wir unsere Wohnen-Allokation nochmals deutlich steigern konnten, freut mich. Erwähnen möchte ich insbesondere drei Transaktionen mit sehr attraktiven Immobilien im Jahr 2020.

So haben wir im Juni 2020 ein Portfolio mit mehr als 1.400 Wohnungen im niederländischen Den Haag erworben (Bild rechts). Dies sind Bestandsimmobilien sowie einige Neubauten. Den Haag ist ein sehr wirtschaftsstarkes Ballungsgebiet mit positiv erwarteter Mietentwicklung.

Zusätzlich haben wir Mitte 2020 die Logistikimmobilie „Trecate“ im Großraum Mailand/Italien für den Fonds erworben. Das Objekt ist vollständig und langfristig an einen bonitätsstarken Nutzer im Luxussegment vermietet. Auf den Dächern der Logistikhallen ist übrigens eine der größten Solardachanlagen Italiens installiert. Alternative Energien werden immer wichtiger.

Außerdem haben wir eine weitere Logistikimmobilie in Schweden angekauft. Der aus drei Bauteilen bestehende Komplex (Bild unten links) zählt zu einem der größten eigenständigen Verteilzentren in den nordischen Ländern. Die modernen, teils vollautomatischen Sortier- und Lagergebäude lassen effiziente und leistungsstarke Logistik-operationen zu, um die Länder Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland zu bedienen.

Insgesamt haben wir den Anteil der Nutzungsarten Wohnen und Logistik, die wir langfristig für sehr attraktiv erachten, in den letzten anderthalb Jahren deutlich ausgeweitet. Dadurch sind - gemessen an den Jahressollmieterträgen - aktuell schon rund 11% der Fondsimmobilien aus dem Sektor Wohnen und rund 7% sind Logistikobjekte.

Was steht neben der Steigerung der Vermietungsquote noch auf der Agenda für 2021?

Gleich mehrere Initiativen: Das Thema Nachhaltigkeit wird die Branche weiter beeinflussen und hier haben wir eine Menge an Arbeit vor uns. Für den Fonds haben wir uns in den letzten Jahren außerdem mehrere Projektentwicklungen kaufvertraglich gesichert, die im laufenden Jahr in den Bestand übergehen werden. Dies sind attraktive Büro-, Wohn- und Hotelimmobilien in Deutschland, Irland und Finnland.

Damit dürfte sich die Liquiditätsquote im Laufe des Jahres 2021 unserem Zielfenster von unter 20% nähern. Wir haben jedoch eine gut gefüllte Immobilienpipeline, was mich dazu ermutigt, weiterhin neues Eigenkapital für den Fonds einzuwerben.

Gerade auch vor dem Hintergrund der Pandemie setzen wir auf anhaltendes Vertrauen unserer Anleger und weiterhin auf Transparenz. Deshalb haben wir zum Beispiel unsere Einschätzung zu den europäischen Immobilienmärkten und einzelnen Nutzungsarten sowie unsere Allgemeinen Informationen für grundbesitz europa mit Stand Oktober 2020 im Internet publiziert. Diesen Weg wollen wir auch im laufenden Jahr konsequent weiter gehen.

Fazit also: Wir wollen weiter wachsen, da es interessante Immobilien-Opportunitäten für den Fonds gibt.

Letzte Frage: Wo soll der Fonds am Jahresende 2021 stehen?

Ganz einfach: wir wollen für den Anleger auch im einundfünfzigsten Jahr des Bestehens eine positive Wertentwicklung mit einer Performance oberhalb der Kapitalmarktzinsen erreichen^[1], das Fondsvermögen soll gerne die 10 Milliarden-Euro-Marke überschreiten und zuletzt möchten wir als Team die Gelder unserer Anleger weiterhin sicher durch diese Pandemie steuern.

Danke für das Gespräch und einen guten Start in 2021!

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Produktdetails des grundbesitz europa RC

Allgemein

Verwaltungsgesellschaft: DWS Grundbesitz GmbH
Währung: EUR
Auflegungsdatum: 27.10.1970
Fondsvermögen: 8.825,45 Mio. EUR
Ertragsverwendung: Ausschüttung
Geschäftsjahr 01.10. - 30.09.
Orderannahmeschluss: 13:30

Kosten

Ausgabeaufschlag: 5,00%
Verwaltungsvergütung: 1,000%
zzgl. erfolgsbezogene Vergütung: Ja
Laufende Kosten (Stand: 30.09.2020): 1,050%

Chancen & Risiken des grundbesitz europa RC

Chancen

Rendite-Chancen durch das Ausnutzen der jeweiligen Marktentwicklungen in den europäischen Immobilienmärkten
Breit gestreutes Immobilienportfolio aufgrund von Diversifikation: - in verschiedene Regionen (insbesondere Europa), - in unterschiedliche Sektoren (Büro, Handel, Sonstige)
Regelmäßige Mieteinnahmen
Regelmäßige Ausschüttung mit steuerfreiem Anteil
Zugriff auf das professionelle Immobilien-Management der lokalen DWS-Einheiten

Risiken

Abhängigkeit von der Entwicklung der jeweiligen Immobilienmärkte
Preisänderungsrisiko: Der Anteilwert kann jederzeit unter den Einstandspreis fallen, zu dem ein Anleger den Anteil erworben hat, aufgrund von: - Vermietungs- und Bewertungsrisiken, - Zinsänderungsrisiken, - Währungskursrisiken, - Risiken aus Währungskursabsicherungsgeschäften
Besonderes Preisänderungsrisiko: Gesetzliche Mindesthaltefrist (24 Monate) und Rückgabefrist (zwölf Monate) können das Preisänderungsrisiko erhöhen, falls der Anteilwert in diesem Zeitraum unter den Einstandspreis bzw. unter den Anteilwert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fällt
Liquiditätsrisiko: - Keine Rückgabe von Anteilen zum gewünschten Zeitpunkt verbunden mit dem Risiko für den Anleger, über sein eingesetztes Kapital für einen gewissen Zeitraum – unter Umständen auch längerfristig – nicht verfügen zu können
Neuanleger (d.h. Anteilerwerb nach dem 21. Juli 2013) können anders als Bestandsanleger nicht von einem Freibetrag profitieren, sondern müssen stets die o.g. Mindesthalte- und Rückgabefrist einhalten.

Wertentwicklung des grundbesitz europa RC

Zeitraum	Netto	Brutto
29.01.2020 - 29.01.2021	1,82%	1,82%
29.01.2019 - 29.01.2020	2,3%	2,3%
29.01.2018 - 29.01.2019	2,86%	2,86%
29.01.2017 - 29.01.2018	3,45%	3,45%
29.01.2016 - 29.01.2017	-2,83%	2,03%

Brutto-Wertentwicklung nach BVI-Methode, d. h. mit Berücksichtigung der auf Fondsebene anfallenden Kosten (z. B. Verwaltungsvergütung). Auf Kundenebene anfallende Kosten (z. B. Ausgabeaufschlag und Depotkosten) sind nicht berücksichtigt. Die Netto-Wertentwicklung berücksichtigt neben den auf Fondsebene anfallenden Kosten zusätzlich einen Ausgabeaufschlag in Höhe von 5%, der beim Kauf anfällt und im ersten Jahr abgezogen wird. Zusätzlich können die Wertentwicklung mindernde Depotkosten anfallen. Steuerliche Auswirkungen auf Anlegerebene werden in der Darstellung der Wertentwicklung nicht berücksichtigt. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.

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