17. Apr 2020 Immobilien

„Die Krise trifft uns überraschend, aber nicht unvorbereitet“

Immobilienfondsmanager Christian Bäcker über die Widerstandsfähigkeit von Immobilienmärkten, die Aussichten unterschiedlicher Sektoren und die Renditeperspektiven für Anleger in offene Immobilienfonds.

Lesezeit

Wie stark sind offene Immobilienfonds von der Coronakrise betroffen? Was bedeutet die Rezession, in die wir weltweit schlittern, für Immobilieninvestments?

Offene Immobilienfonds sind, wie alle Anlageklassen, von der Corona-Pandemie betroffen. Insbesondere kurzfristig, wenn Mieter Schwierigkeiten haben, ihre vertraglich vereinbarten Mietzahlungen zu leisten. Hier müssen wir im Interesse unserer Anleger eine Vielzahl von individuellen Entscheidungen treffen und Vereinbarungen abschließen. Langfristig sind wir jedoch unverändert von der Attraktivität offener Immobilienfonds überzeugt. 

 

In der Finanzkrise sind offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten gekommen. Was unterscheidet die heutige Situation von der damals? 

Tatsächlich kamen die von DWS verwalteten offenen Immobilienfonds recht gut durch die Finanzkrise im Jahr 2008 und konnten auch damals positive Ergebnisse erzielen. Das trifft nicht auf alle zu dieser Zeit am Markt bestehenden Fonds zu. In der Folge wurden die rechtlichen Rahmen­bedingungen für die offenen Immobilienfonds u.a. durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahre 2013 angepasst. So sollte dem langfristigen Anlagecharakter von Immobilieninvestitionen besser Rechnung getragen werden. Zudem sollten  Privatanleger vor Kapitalmarktver­werfungen und damit eventuell eintretenden höheren Rückgabeforderungen von Investoren umfänglicher geschützt werden.

 

Langfristige Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds der DWS

 

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

grundbesitz europa

5,0 % 

3,5 %

2,9 %

3,8 %

2,9 %

2,5 %

2,8 %

2,5 %

2,2 %

3,4 %

2,8 %

2,5 %

grundsbesitz global

5,0 %

3,3 %

2,1 %

3,1 %

2,0 %

0,9 %

2,3 %

2,0 %

1,9 %

2,0 %

2,5 %

3,5 %

Quelle: Refinitiv Datastream, Stand: April 2020

 

Neben der Begrenzung der Fremdkapitalquote von zuvor 50 auf nun 30 Prozent (bezogen auf das Immobilienvermögen) und der inzwischen vierteljährlichen Bewertung des Immobilien- und Beteiligungsvermögens durch zwei externe unabhängige Gutachter, hat der Gesetzgeber eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten, unter Einhaltung einer 12-monatigen Kündigungsfrist, eingeführt. Bereits im Jahr 2008 hatte die DWS übrigens als einzige Gesellschaft entschieden, eine separate Anteilklasse (IC) für höhere Anlagesummen einzuführen und hatte diese bereits mit einer Mindesthaltefrist ausgestattet. Auch im Umfeld der derzeitigen Marktunsicherheiten schützen die gesetzlichen Regelungen nach unserer Einschätzung Bestandsanleger und unterstützen eine marktnahe Bewertung der Fondsimmobilien.

"Positiv ist, dass die Pandemie auf robuste Immobilienmärkte und sehr gut aufgestellte Portfolien unserer Fonds trifft. "

Christian Bäcker, Fondsmanager des grundbesitz global

Wie verändern sich die Renditeaussichten für Immobilien-Anleger? Müssen sie jetzt auch mit Verlusten bei ihren Fonds rechnen?

Nun, renditeerhöhend ist das aktuelle Umfeld sicherlich nicht. Wir haben es bisher aber mit unseren offenen Immobilienfonds durch eine Vielzahl von Krisen geschafft, wie z.B. die Dot-Com-Blase und die globalen Finanz- und Wirtschaftskrise und in jedem einzelnen Jahr seit Auflage unserer Fonds ungeachtet der Krisen eine positive Wertentwicklung erzielt. Positiv zu vermerken ist jedoch, dass die Pandemie auf robuste Immobilienmärkte und sehr gut aufgestellte Portfolien unserer Fonds trifft. Die Krise trifft uns also überraschend, aber nicht unvorbereitet. Ich denke, das sind die besten Voraussetzungen, um mit einer solchen Situation fertig zu werden. Aus heutiger Sicht würde ich sagen, die Renditen werden kurzfristig unter Druck geraten, langfristig bin ich aber unverändert positiv gestimmt.

 Welche Immobiliensektoren sind von der Krise besonders betroffen, welche am wenigsten?

Ich war noch nie ein Freund von pauschalen Aussagen. Dafür ist der Immobilienmarkt mit seinen Mechanismen viel zu komplex. Ohne Zweifel sind Einzelhandelsimmobilien jedoch von den Folgen der Corona-Pandemie besonders betroffen. Insbesondere Einzelhandelsmärkte mit Fokus auf die Textilwirtschaft dürften im laufenden Jahr mit fallenden Mieten kämpfen, da die aktuelle Krise die schwelenden Probleme im Markt vergrößert und die laufende Konsolidierung beschleunigt.

Darüber hinaus ist mit einer länger andauernden Schwächephase infolge der momentan steigenden Marktdurchdringung und zunehmenden Attraktivität des Online-Handels zu rechnen. Das ist aber – offen gesagt – alles nichts Neues. Die Pandemie wirkt hier eher als ein Verstärker und weniger als „Game Changer“. Auch der Hotelmarkt dürfte kurzfristig von Umsatzeinbußen betroffen sein, kann jedoch nach der Pandemie vergleichsweise schnell auf eine Erholung hoffen – so wie in Asien nach der SARS-Krise geschehen. Am widerstandsfähigsten schätzen wir derzeit das Büro- und Logistiksegment sowie den Wohnimmobilienmarkt ein. Aber letztlich kommt es nach unserer Einschätzung – unabhängig von der Nutzungsart – auch nach der Pandemie auf eines an: Die richtige Immobilie in der richtigen Lage.

Christian Bäcker

Fondsmanager des grundbesitz global

Wie wird sich die Krise auf die Mieten auswirken, wie auf die Immobilienpreise?

Die allgemeine Verunsicherung dürfte zu Verzögerungen im Investitionsprozess und kurzfristigen Rückgängen der Transaktionsvolumen führen. Damit einher geht unseres Erachtens auch ein leichter Anstieg der Anfangsrenditen. Mittelfristig sollte sich dieser Trend jedoch wieder umkehren und auch Transaktionsvolumen wieder steigen, wenngleich sich der Investorenfokus auf Objekte im Spitzensegment mit stabiler Einnahmensituation und geringen Ausfallrisiken verschiebt. Somit erwarten wir langfristig nur bedingt negative Auswirkungen auf Immobilienbewertungen, insbesondere das Spitzensegment mit bonitätsstarken Mietern dürfte sich widerstandsfähig zeigen. Kurzfristige Wertschwankungen erscheinen in vielen Marktsegmenten allerdings sehr wahrscheinlich, insbesondere bei schwächeren Objekten dürften sich verändernde Marktmietannahmen in der Bewertung niederschlagen.

"Langfristig erwarten wir nur bedingt negative Auswirkungen auf Immobilienbewertungen. Insbesondere das Spitzensegment mit bonitätsstarken Mietern dürfte sich widerstandsfähig zeigen."

Christian Bäcker, Fondsmanager des grundbesitz global

Wie schätzen Sie die Aussichten von Immobilien­investments im Vergleich zu anderen Anlagen ein?

Vor dem Hintergrund einer weiteren Entspannung des Zinsumfelds hat sich die „Risikoprämie“ für Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen sogar weiter erhöht. Entsprechend ist auch die relative Attraktivität von Immobilienanlagen nochmals gestiegen.

 

Was spricht derzeit für eine Anlage in offene Immobilienfonds?

Die Nachfrage von Anlegern nach Anteilen an offenen Immobilienfonds war 2019 und im bisherigen Jahresverlauf  sehr hoch. Auch seit Beginn der Verschärfung der Corona-Pandemie verzeichnen wir durchgehend positive Nettomittelzuflüsse. Immobilien dürften als Anlageklasse weiterhin im Fokus für Neuanlagen stehen. Denn im Vergleich zu den gemeinhin als Hort der Sicherheit geltenden Staatsanleihen  dürften sie auch weiterhin mit ihrer Diversifikation, ihrer Verlässlichkeit und dank ihres vorteilhaften Renditepotenzials punkten können.

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