11. Jun 2021 Immobilien

„Ein gesundes Wachstum hat für mich Priorität“

Taskin Mutlu, DWS-Fondsmanager des grundbesitz Fokus Deutschland spricht im Interview über die Entwicklung des Fondsvolumens, die Ausgabe neuer Anteilsscheine sowie die Ausrichtung des Fonds.

Lesezeit

Herr Mutlu, das Fondsvolumen Ihres Immobilienfonds grundbesitz Fokus Deutschland ist innerhalb eines Jahres um über ein Drittel gewachsen - wie steht der Fonds ansonsten da?

Anfang April 2020 betrug das Fondsvermögen noch 641,3 Millionen Euro, und Ende März dieses Jahres bereits 912,4 Millionen Euro. Das ist eine tolle Entwicklung des grundbesitz Fokus Deutschland, dem jüngsten Spross der drei Offenen Immobilien-Publikumsfonds innerhalb der grundbesitz-Familie der DWS, der im November 2014 aufgelegt wurde.

Abgesehen vom Wachstum des Fondsvolumens konnten wir für Privatanleger, das heißt in der Anteilklasse RC, im selben Zeitraum eine 1-Jahresrendite von 3,2%[1] erzielen – und das trotz der Auswirkungen der weiterhin herrschenden Corona-Pandemie.

Damit war die Performance des grundbesitz Fokus Deutschland in diesen 12 Monaten die höchste aller großen deutschen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Über fünf Jahre konnte der Fonds insgesamt die zweithöchste Wertentwicklung der Offenen Immobilien-Publikumsfonds verzeichnen. Und wer seit Auflegung im Fonds investiert ist, hat eine durchschnittliche Rendite von jährlich rund 2,5% erzielt (Anteilklasse RC).[1]

Wichtig ist mir auch, dass wir durch zahlreiche Investitionen, vor allem im Segment Wohnen in 2020 den Fonds noch breiter diversifizieren und stabiler aufstellen konnten.

Taskin Mutlu

Fondsmanager des grundbesitz Fokus Deutschland

grundbesitz Fokus Deutschland

Aber wenn ich bei Ihnen investieren will, kann ich das in aller Regel nicht, weil der Fonds bis auf wenige Ausnahmen keine neuen Anteilscheine ausgibt. Weshalb?

Seit Juni 2015, also etwa einem halben Jahr nach Auflegung des Fonds waren im Interesse der Fondsanleger keine neuen Anteile mehr ausgegeben worden, um die damals vorhandene Liquidität zunächst gemäß der Anlagestrategie des Fonds zu investieren. Diese Möglichkeit war bereits bei Auflegung als Bestandteil des Fonds konzipiert und zum Start des Fonds kommuniziert worden. 

Auf Basis eines wachsenden Fondsvolumens ist es sicherlich im Interesse der Anleger, in einem angemessenen Tempo die Fondsmittel gemäß der Investmentstrategie des Fonds in geeignete Immobilien zu investieren.

Kürzlich, im März, und auch zweimal im letzten Jahr haben Sie dann aber doch wieder für wenige Tage neue Mittel akzeptiert …

… weil wir mittlerweile kräftig investiert haben. Bis Ende Februar dieses Jahres hatten wir ein diversifiziertes Immobilien-Portfolio mit 27 Gebäuden verschiedener Nutzungsarten an 21 Standorten vorwiegend in Deutschland sowie ergänzend in den Niederlanden, Irland und Großbritannien aufgebaut. Die Liquiditätsquote betrug zwar noch rund 21%, allerdings reduziert sich diese in den nächsten Monaten um Zahlungsverpflichtungen für Projektentwicklungen, die in der Vergangenheit eingegangen wurden. Der Fonds benötigte also wieder frisches Kapital, um weitere Investitionsmöglichkeiten wahrnehmen zu können.

Die Mittelzuflüsse haben wir dann wie im vergangenen Jahr im Zuge einer im Volumen begrenzten Tranche organisiert. Ich bin stolz auf das Vertrauen unserer Anleger und des Vertriebs, denn in nur wenigen Tagen haben wir im März 2021 ein Volumen von 135 Millionen Euro erreicht und die Tranche erfolgreich abschließen können. Schon im Rahmen der ersten Ausgabe von Anteilen im Januar 2020, und dann im Oktober 2020 – inmitten der Corona-Pandemie – konnten wir in jeweils kurzer Zeit circa 345 Millionen Euro einsammeln.

Für mich steht im Fokus, dass die eingeworbenen Mittel im Einklang mit den Ankaufsopportunitäten sind, die sich für den Fonds ergeben. Ein „gesundes“ Wachstum, bei der sich die Höhe der Tranchen an der vorhandenen Investitionspipeline orientiert, hat für mich Priorität.

Der grundbesitz Fokus Deutschland fokussiert primär auf Deutschland, wir investieren seit 2020 aber auch in potentialstarke Standorte in der EU und im Europäischen Wirtschaftsraum, und dort vor allem in Wohnimmobilien.

Wie kommen Anleger zum Zuge, falls wieder Anteilsscheine ausgegeben werden und wie ist die Ausrichtung des Fonds? 

Jeder Anleger kann während einer Vertriebstranche über die gewohnten Wege Anteile erwerben, z.B. über die großen Vertriebspartner des Fonds. Zudem werden stets aktuelle Informationen auf der DWS-Internetseite veröffentlicht, auch bei geplanten Vertriebstranchen. 

Die Auswahl der Immobilien fokussiert, wie der Fondsname schon sagt, primär auf Deutschland, wir investieren seit 2020 aber auch in potentialstarke Standorte in der EU und im Europäischen Wirtschaftsraum, und dort vor allem in Wohnimmobilien. Der Aufbau des Portfolios erfolgt im Hinblick auf eine fortwährende Ertragskraft sowie diversifiziert nach Lage, Größe, Nutzung und Mieter. Vorteilhaft wirkt sich für den grundbesitz Fokus Deutschland der aktuelle Schwerpunkt in den Nutzungsarten Logistik, Wohnen und Büro aus, und weniger in den von der Corona- Krise besonders betroffenen Sektoren Einzelhandel und Hotel. Der hohe Anteil an Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien von nahezu 80 % hat sich dabei bisher als weitgehend widerstandsfähig erwiesen.

Noch kurz etwas zu Ihrer Profession als Fondsmanager, bitte.

Ich manage nun bereits seit 2018 den Fonds und habe bei der DWS zuvor 8 Jahre im Transaktions- Management und dort verantwortlich für Wohninvestments gearbeitet. In dieser Zeit als Transakteur habe ich auch einige Objekte für den grundbesitz Fokus Deutschland angekauft. Ich bin Fondsmanager mit Leib und Seele, weil ich eine Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus begleiten und ihre Entwicklung maßgeblich prägen kann. Dabei habe ich stets den finanziellen Erfolg der Fondsanleger im Fokus. Das Portfolio des grundbesitz Fokus Deutschland ist noch jung und die Gestaltung gemeinsam mit unseren Teams bereitet mir täglich viel Freude.

grundbesitz Fokus Deutschland RC Deutschland

grundbesitz Fokus Deutschland RC Deutschland

Offene Immobilienfonds/Renditeorientiert

ISIN: DE0009807081

Währung: EUR

Verwaltungsgebühr: 1,0000%

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Fondsdetails des grundbesitz Fokus Deutschland RC

Anteilklasse

RC

Anteilsklassen-Währung

EUR

ISIN

DE0009807081

WKN

980708

Ausgabeaufschlag

5,0%

Verwaltungsvergütung

1,000%

Laufende Kosten (Stand 31.03.2020)

1,130%

Ertragsverwendung

Ausschüttung

Risiken des grundbesitz Fokus Deutschland RC

  • Anteilpreisrisiko: Der Anteilwert kann jederzeit unter den Kaufpreis fallen, zu dem der Kunde den Anteil erworben hat.
  • Risiko der Rücknahmeaussetzung bei Fondsanteilen/Liquiditätsrisiken: Wenn sehr viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben möchten, reicht die Liquidität des Fonds möglicherweise nicht zur Bedienung aller Rücknahmeverlangen aus. In diesem Fall muss die KVG die Rücknahme der Anteile aussetzen mit der Folge, dass die Anleger – ggf. längere Zeit – nicht über ihr investiertes Kapital verfügen können. In letzter Konsequenz kann es zur Abwicklung des Fonds mit der Folge der Veräußerung sämtlicher Vermögensgegenstände kommen. Ggf. erhält ein Anleger erst nach vollständiger Abwicklung die Auszahlung des auf seine Fondsanteile entfallenden Abwicklungserlöses. Dieser Erlös kann erheblich unter dem Betrag des investierten Kapitals liegen.
  • Immobilienrisiken: Die Mieterträge des Fonds können infolge von Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern sinken. Objektstandorte können für Mieter an Attraktivität verlieren, sodass dort nur noch geringere Mieten erzielbar sind. Der Wert der Immobilien kann wegen geringerer Mieteinnahmen oder Marktänderungen sinken. Die Instandhaltung der Objekte kann teurer werden als geplant. Mögliche Änderungen im Steuerrecht können den Ertrag aus einer Immobilie beeinflussen.
  • Risiken aus der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften: Wenn der Fonds Immobilien indirekt über eine Gesellschaft erwirbt, können sich neben den Immobilienrisiken Risiken aus Änderungen im Gesellschafts- und Steuerrecht ergeben.
  • Risiken aus fremdfinanzierten Immobilien: Wenn Immobilien des Fonds fremdfinanziert werden, wirken sich Wertminderungen stärker auf den Preis der Fondsanteile aus (sog. Hebeleffekt/Leverage).
  • Risiken aus der eingeschränkten Verfügbarkeit/Mindesthaltefrist: Anleger können auf Änderungen der Rahmenbedingungen (zum Beispiel fallende Immobilienpreise) nur nach Einhaltung der Mindesthaltedauer von 24 Monaten und der zwölfmonatigen Rückgabefrist und damit nur mit Verzögerung reagieren.
  • Besonderes Preisänderungsrisiko: Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der zwölfmonatigen Rückgabefrist können Wertverluste auftreten, indem der Marktwert der Vermögensgegenstände gegenüber dem Einstandspreis fällt. Damit besteht das Risiko, dass der durch den Anleger erzielte Rücknahmepreis niedriger als der Ausgabepreis zum Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder als der Rücknahmepreis zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung ist.
  • Risiken bei (frühzeitiger) Veräußerung des gesamten Immobilienportfolios: Risiko, dass die KVG die Immobilien nicht zu einem wirtschaftlich günstigen Zeitpunkt veräußert, sodass nicht der höchstmögliche Verkaufserlös erzielt wird und dem Anleger eine ansonsten erzielbare Wertsteigerung entgeht. Zudem besteht für den Anleger das Risiko, dass es der KVG abweichend von der Zielsetzung nicht gelingt, einen geplanten Verkauf aller Immobilien umzusetzen, und dass nach Kündigung des Verwaltungsrechts und Übergang des Rest-Immobilienportfolios auf die Verwahrstelle noch Immobilien im Fonds verbleiben, die dann zu ggf. weniger attraktiven Preisen, auch unterhalb der zuletzt festgestellten Verkehrswerte oder erst zu einem späteren Zeitpunkt veräußert werden können. Bei einem frühzeitigen Verkauf des gesamten Immobilienportfolios trägt der Anleger das Wiederanlagerisiko zu einem möglicherweise von ihm nicht erwarteten Zeitpunkt.

Wertentwicklung des grundbesitz Fokus Deutschland RC

Zeitraum Netto Brutto
10.06.2020 - 10.06.2021 2,4% 2,4%
10.06.2019 - 10.06.2020 2,32% 2,32%
10.06.2018 - 10.06.2019 4,1% 4,1%
10.06.2017 - 10.06.2018 2,67% 2,67%
10.06.2016 - 10.06.2017 -1,57% 3,35%

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1. Brutto-Wertentwicklung nach BVI-Methode, d. h. mit Berücksichtigung der auf Fondsebene anfallenden Kosten (z. B. Verwaltungsvergütung). Auf Kundenebene anfallende Kosten (z. B. Ausgabeaufschlag und Depotkosten) sind nicht berücksichtigt. Die Netto-Wertentwicklung berücksichtigt neben den auf Fondsebene anfallenden Kosten zusätzlich einen Ausgabeaufschlag in Höhe von 5%, der beim Kauf anfällt und im ersten Jahr abgezogen wird. Zusätzlich können die Wertentwicklung mindernde Depotkosten anfallen. Steuerliche Auswirkungen auf Anlegerebene werden in der Darstellung der Wertentwicklung nicht berücksichtigt.

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